房地产投资

国家、企业和个人为了某种目的，直接地、间接地投入用于房地产开发、经营、管理和服务的资金，是固定资产投资的重要组成部分。房地产投资对于促进房地产经济的发展和社会的进步，改善城市使用功能，解决城乡居民的住房问题，不断提高人民物质文化生活水平，起着十分重要的作用。 房地产投资相对于其他方面投资有其独有的特点：①房地产投资是城市经济发展的基础和前提条件。它为城建、工业、服务业等各业从事生产和经营活动提供以房地产为主的生产与生活资料，为城市经济的发展创造了条件，奠定了基础。②房地产投资是房地产业发展的资金保证，其发展可以带动国民经济中相关部门和行业的发展，为城乡居民居住条件的改善和居住水平的提高创造条件，并可以合理调整产业结构，促进国民经济的协调发展。而国民经济发展的速度和水平也有力地制约着房地产业的发展。③房地产投资的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，对国民经济和社会发展各方面的比例关系，对地区间的生产力的衔接和平衡有着重大的影响。④房地产投资从资金投入到资金回收一般周期较长，在这一期间内只有投入没有产出。基于房地产投资的这些特点，对房地产投资必须实行有计划地安排和指导，在国家有效的宏观调控下，充分发挥地方、企业和职工个人投资的积极性，搞活房地产。 房地产投资的内涵十分广泛，根据不同的标准可划分为不同类别：①根据房地产供求对象，分为供应者的投资和需求者的投资。供应者投资，又称卖方房地产投资，指供应方为一定目的投入房地产开发经营的资金。供应者投资不是为了自己消费而进行投资开发建设和经营房地产，其目的是为收回投入资金并取得增殖资金。需求者的投资，亦称买方投资，是指房地产需要者在购买、租赁住宅、土地等过程中的投资。这种投资因投资者的投资目的、手段、渠道不同而形成不同的投资方式。房地产经营者为了获取利润和其他目的，投资购置房屋、土地、形成房地产的中间需求投资。而房地产的最终需求投资是通过购房者购买住宅，使其成为最终产品进入个人消费领域而形成的。②按房地产投资环节，可分为直接投资和间接投资。前者是指直接投入房地产建筑、维修、经营等活动的投资，包括纳入国家基本建设计划的公有住宅及城市土地直接投资、企业和其他单位自筹投资及个人住宅建筑投资。后者是由国家、银行、企事业单位和个人提供给他人的用于房地产开发建设和经营活动的资金。间接投资主要是通过信用渠道投放的，因为资金的提供者不直接从事房地产经营活动，而是由他人从事。因此，对资金提供者来说，这是一种房地产间接投资。但房地产间接投资要实现其经济效益和社会效益，就必须转化为直接投资，因而，间接投资要影响甚至决定着房地产直接投资的规模。③按房地产投资的资金所有者，可分为国家投资、银行投资、企业单位投资、个人投资、互助合作投资及外商投资。④按房地产投资的经济内容，可分为土地开发投资、土地经营投资、房屋建设投资、房屋开发投资、房屋经营投资。⑤按房地产投资的目标，可分为盈利性房地产投资、非盈利性房地产投资、无偿住宅援助、无偿性住宅投资、消费性住宅投资。盈利性房地产投资是一种商业性投资，投资者的目标是为了收回投资并取得赢利；非盈利性房地产投资是指国家和某些社会组织为实现某种社会经济目标而进行的房地产投资。这种投资不是为了赢利，而是只要求收回投资本金，做到保本经营；无偿住宅援助投资是指国家和企业提供给职工个人的住宅补贴和慈善机关对受灾居民重建住所的援助等。此类投资不需收回，是一方让渡资金所有权而不要求对方偿还的单方面的住宅资金转让；无偿性住宅投资是国家财政拨给企业用以建造出租给本单位职工居住的住宅的投资。这些投资国家不要求企业偿还，是国家对企业的无偿援助，职工缴纳租金偿还一部分投资，亏损部分则由国家和企业共同分担；消费性住宅投资是个人住宅投资，即个人用一定数量的资金购买、建造住宅，供个人和家庭自住自用。 任何投资都有其特有的运行方式，房地产投资也是这样。我国房地产投资的运行方式是：房地产投资的主体和投资机构是国家和工业企业，这二者的投资占整个房地产投资的很大比重；房地产投资的资金来源是国家财政拨款和企业利润留成部分。随着住宅制度改革的深化，投资来源将向多元化发展，城镇居民个人投资、金融市场和房地产投资者投入到房地产的资金会不断增加；投资形式以单一的住宅直接投资为主，投资一次到位，直接投资与间接投资配合很少；房地产经营者多为工业企业，专业房地产企业还较少；国家和企业投资建成的住宅长期以来实行低房租，致使住宅投资无法回收并亏损，形成了一种单线单方向转让的住宅投资运行方式，阻碍着我国房地产业的发展。这种单向运行方式将随着住房体制改革的深化逐步向既有投入又有产出的双向运行方式转化。