房产税计税依据

是房产的计税价值或房产的租金收入。一般讲，按房产计税价值征税的，称从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。 1.从价计征。房产税属于财产税，应当以房产的价值为计税依据。但房产的价值有3种表现形式：第1种是房产的原值，即房屋的造价，包括房屋建造时所用的料、工、费价值等。第2种是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的净剩值。第3种是房产的市价，即买卖房屋的市场价值（价格）。按房产原值计税比较稳定，但不够合理，因为随着时间的推移，房产的帐面原值会随着折旧基金的提取而逐渐减少，最后形成一个“空壳”原值。在这种情况下仍按原值计税，显然是不合适的。而按净值征税，不仅麻烦，也不科学。在理论上讲最为合理的是市场价值，因市价中包含了由于开发土地而增加的价值。但房屋的市价较难确定，需有交易行为的发生，而且变化较快，所以不易掌握。考虑到上述原因，现行从价计征房产税的计税依据采用房产余值。房产余值是房产原值减除一定比例后的剩余价值。这个价值的确定既考虑了房屋的自然损耗，又照顾房屋后期的增值因素。即房产税依照原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋造价（原价）。房产原价应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气、中央空调等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三道管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 2.从租计征。仅限于房产出租的部分。对房产出租，应以房产租金收入为计税依据。所谓房产的租金收入，就是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。