香港房地产评估

房地产业的发展带来了香港的经济繁荣，而繁荣的经济又促进了房地产业的发展，房地产业是香港当局财政收入的重要行业之一。也是港英政府解决低收入居民住房的重要资金来源。房地产业在香港之所以能够得到如此的发展，政府有关房地产方面的税收得以及时、准确地征收，均与房地产评估人员的勤奋努力分不开。所以，在香港，房地产评估工作是为社会所羡慕的职业，而评估人员由于素质好、待遇高，也普遍受到社会的尊重。香港房地产评估业主要有以下几个部门组成：1．物业测量师。专门从事房地产价格评估的专业人员，在香港通常被称为物业测量师。只有经过高等教育并经一定手续批准的专业人员才能取得测量师的称号。一个称职的测量师除了具有一定的专业知识外，还要熟练掌握各种评估方法，在评估实践中注意积累经验，占有评估过程中所需要的各种资料，对当地社会民俗的广泛了解，掌握众多的影响物业价格的因素及市场价格的变动情况。测量师的主要职责是为购买、出售、出租保险、抵押、投资、差饷及征税等事项评估各类物业的价值；向委托人提供土地或物业今后若干年内的发展预测；充任土地纠纷、物业估值等事宜的专业见证人等。测量师主要服务于政府部门或私人的测量师行。2.屋宇地政署。港英政府屋宇地政署地政处下设的征地及估值部担当评估工作，该部主要负责估值，政府按有关法律、条例征用土地的补偿费用以及对政府土地交易过程中涉及土地价格的评估。3.差饷物业估价署。差饷是香港政府就使用物业而征收的一种间接税。差饷主要用作政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费。无论物业（房屋）是业主自用，或是由于租务管制法例而有所限制，估价标准都是一样的。估价额或应课差饷租值，是依据物业（房屋）在港督所指定的日期时的全年合理市面租值而估定。凡是属于应缴纳差饷的物业（楼宇），无论是否租出，都要估定应课差饷租值，以便征收差饷。差饷是根据估定的应课差饷租值乘以规定的百分率征收，如1991～1992年的差饷征收百分率为5.5％。4.测量行。测量行属民间机构。目前香港共有几十家测量行，其中比较有名望、有影响的测量行有：仲量行、利比测量行、卓德测量行、简福怡测量行、刘绍钧产业测量师行等。他们通常受雇于政府或私人，服务范围如下：（1）对住宅、写字楼、商业店铺、工业厂房、酒楼及有发展潜力的土地出租或出售进行估价；（2）为银行抵押进行估价；（3）就发展各类房地产进行可行性研究；（4）就更改官契订条款、换地和重批土地问题代客户与政府磋商和谈判；（5）对应课差饷租值和政府收回官地时所付补偿作出评估；（6）向政府或私人就有关物业评估提供咨询服务。5．估价作业程序。测量师在对物业进行估价时，首先要查看土地、房屋的注册登记情况，然后根据评估委托人的要求对物业进行实地勘察，了解其座落位置，与该物业有关的各种数据、周围环境、规划要求等情况。在取得第一手资料的基础上，根据评估的目的，选择一种或几种适当的方法进行评估。每个测量师都有自己的专用微机，利用微机进行资料处理和进行评估计算。在计算机运算的基础上，测量师根据自己的经验，通过分析确定物业的评估价值，并说明评估过程中所依据的假定条件和限定条件。最后向用户提交1份物业估价报告书。香港测量师行的服务地区范围很广，不仅在香港地区承担任务，也承接与大陆有关的房地产评估业务，还服务于东南亚、欧美等国家。