香港公屋政策

港英公屋政策大致经历了3个阶段，即：从只是临时安置灾民到制定较周详的建屋政策和计划；从仅是向居民提供租屋到为市民提供自置居所；从早期简陋房屋到建设现代化的新型公共屋村。 第一阶段，1952～1972年的20年间，港英主要是为了临时安置灾民和为低收入家庭提供居所而兴建“徒置区”和售“廉租屋”。这类房屋实行低标准、低租金，只租不售，这两类屋村分别于1973年和1975年停建。 第二阶段，1973～1977年，是香港公屋建设的转折时期，从这开始，港英制订了周详的公屋政策法规和建屋计划，依法成立了统筹全港公屋建设的房屋科及房屋委员会。 第三阶段，从1977年开始，推行“居者有其屋”计划，采取以房屋委员会建房为主，与私人机构参与计划相结合的方式，加速屋村建设，逐步推行公屋住宅商品化。 香港公屋政策的具体内容有如下几个方面：（1）把解决和改善居民住房条件，当作安定繁荣社会的重要措施。港英当局在住房建设上实行福利政策，把解决居民的住房问题看成是促成社会安定与繁荣的重要措施。专职策划和营建公屋的房委会，根据居民的居港时间、申请人年龄满21岁的家庭成员，家庭总收入水平，现住房屋的困难程度等，制定入住资格准则，为中低收入家庭提供入住政府兴建的高补贴、低租金的公共租屋或购置政府兴建并给予特惠；均为市价50％的居屋。政策还规定，高龄人士和体恤人士可以得到特殊的照顾，例如，降低入住条件，优先配屋等；（2）香港公屋由房屋委员高度集权。香港解决城市居民住房问题，实质施行“双轨制”，占现有全港住宅楼54％的住宅楼宇是私营发展商建造的，由港英地政工务科宏观控制，发展商自己管理；而占46％的公屋，则由港英的房屋委员会集中策划建造和管理。因此，就香港的公屋建设而言，采取的是由房屋委员会统一计划、统一建设、统一编配、统一管理的政策；（3）购置居者有其屋普遍实行按揭贷款。由于每个居屋单位水准较高，因此大多数购置居屋的市民一次付清全部款项还是比较困难的。因此，港英支持银行或财务机构进行按揭贷款，让购屋的业主除去首期楼款（一般为楼价的10％）外，其余九成的楼款可先由银行或财务机构一次过现金支付，但屋契文件由付款银行或财务机构保管，作为抵押。买主则需定期依时按贷款本息，分期摊还给银行或财务机构，直至全部偿清银行按揭贷款，收回屋契文件，房屋产权从此归业主所有。按照香港的惯例，按揭利率一般按最优惠利率高一厘半左右，每3个月调整利率一次，还款期最长15年。所谓按揭贷款，主要是由政府部门提供法律保障，制订按揭法，田土注册部门为银行提供地（房）契资料等；（4）严格管制公屋租金。由于港英政府对公共租屋村给予巨额资助（免费供应土地，按优惠条件给予贷款，摊还期长达40年等等），保证了公共屋村的住宅单位租金仍旧维持低水平，现时公屋住宅租金在收入比例的中位数约为5～6％，与私人楼宇住户的17％要廉宜得多，1985年度港英房委会收回的公屋租金为15.93亿港元，而公屋的管理、维修费用却开支了17.51亿港元，赤字1.58亿元。尽管如此，港英也不随便加租，法定在两年调整一次公屋租金时，房委会也尽量征求区议员、房屋互助委员会以及住户的意见，力求不影响中低收入家庭的生活。