住宅需求及其制约因素

解放以后，我国住宅建设得到了很大的发展。但是，住宅建设的发展速度赶不上居民对住宅的需求。要使城市住宅的供给和需求相适应，首先必须研究制约城市住宅需求的各种因素。1、城市人口及人口的构成。影响或决定城市居民对住宅需求量的首要因素是城市人口。城市是人口集中的地区。城市人口随着社会经济的发展以及由社会经济发展决定的城市的发展而不断地增加。1949年我国城市人口占总人口的10.6％。以后随着经济建设的发展，城市人口迅速增加。1949～1955年城市人口增加了2518万人，每年平均增加419.7万人；1956～1960年，城市人口净增4790万人，每年平均增长958万人。这时城市人口占全国人口总数的19. 7 ％ 。 1982年第三次全国人口普查时，城镇人口共计21154万人（其中有部分农业人口），这时城镇人口占全国总人口的20.8％，比1949年增加了10％。 1990年，城市人口达到3亿多，约占总人口的30％。城市人口增加，要求城市住宅相应地增加。以北京来说，在1979—1981年的3个年头里，虽然住宅建设面积增加了985万平方米，但是，由于这一时期城市人口比1978年净增50.3万人，所以，人均居住面积从1978年的4.55平方米，提高到1981年的5.08平方米，即平均每人只增加0.53平方米。因此，城市人口增长，是制约城市住宅发展的一个重要因素。另外，城市人口对住宅需求的增长，不仅决定于它的绝对量，而且还受城市人口构成的影响。城市人口构成对城市住宅的影响，主要是由人口的年龄构成决定的。就年龄构成来说，主要是老年人和青年人的问题。根据天津市1984年对老年人状况抽样调查表明，在有老年人的家庭中，老年人住在临建房、厨房、暗楼、过道，以及外借宿舍的占抽样调查样本数的45％。也就是说，有半数老年人存在着住宅困难的问题。其中有32％的老年人因房子问题，不得不和子女分居，由此造成两代人或三代人在精神上、经济上、心理上的沉重负担。随着时间的推移，我国将步入老龄社会。1982年，我国第三次人口普查时，全国60岁以及60岁以上的老年人已达7663.6万人，占总人口的7.42％。预计到2000年时，60岁以上的老年人将达到134558万人，将占全国总人口的10. 71％。根据联合国的规定，60岁以上的老年人占到人口总数的10％，65岁以上的老年人占到人口总数的7％，即为老年型国家的标准，我国到2000年时，即进入老年社会。这将对住宅问题提出新的需求。根据北京调查，1982年底缺房户共计66万户，其中等房结婚的有81800户，婚后无房的有42500户，两项合计124300户，占缺房户的19％，占北京总户数的8.27％。这都说明，由于人口增加，男女青年结婚，新家庭的组成，都增加了对城市住宅的需求。2、家庭及家庭的构成。在城市中，家庭是一个生活单元。家庭的数量及家庭的构成对住宅的需求也有着重大的影响。一般说来，每个家庭构成一户，每户都要求有一处住宅。因此，家庭的数量决定着对住宅需求的数量。此外，家庭的构成对住宅的数量和住宅的大小也有着决定性的影响。家庭的结构，可以从3个方面去看：一是家庭的规模；二是家庭的类型；三是家庭的代际数。家庭规模主要指家庭人口数量的多少以及家庭组织范围的大小。家庭规模是随着社会经济发展而不断地变化的。从变化的趋势来说，社会经济发展程度越高，家庭规模就越小，对住宅需求就越大。从全国第三次人口普查和中国社会科学院社会学所在京、津、沪、蓉、宁五大城市的抽样调查中，可以明显地看出家庭人口数量由多到少。第二次人口普查时，家庭人口户均为5. 3人，第三次人口普查时降到了户均人口4. 4人；第三次人口普查比第二次普查户均人口减少了0.9人。由于人口增加，户数划小，也增加了对住宅的需求。家庭的类型，是指家庭成员间的关系。根据家庭成员的血缘关系，家庭一般分为6种类型，即（1）单身家庭。指一人单独生活，未与其他亲属生活在一起者；（2）夫妻家庭。由一对夫妻组成的家庭；（3）核心家庭，由一对夫妻与其未婚子女组成的家庭；（4）主干家庭。由两代以上的人，而每代只有一对夫妻组成的家庭；（5）联合家庭。由两代以上的人而同一代中又有两对夫妻以上组成的家庭；（6）其他家庭。即上述五种类型家庭以外的其他家庭。根据全国五大城市抽样调查，以及1983年北京社科院对北京西城区厂桥地区的调查，可以看出我国各类家庭在全国或地区的家庭总数中所占的比重。在这类不同类型的家庭中，由于家庭人口数量多，以及家庭辈数的不同，因此就要求扩大居住面积，或者要求扩大房屋的附属面积，以及增大房屋的公共活动面积。家庭代际数，指家庭成员由几代人构成。按这种方法划分家庭，一般分为三种类型，即一代户，由单身家庭、夫妻家庭构成；二代户，由核心家庭构成，三代及三代以上的家庭，由主干家庭和联合家庭构成。根据对武汉某居民区、烟台、无锡三地抽样调查的材料，可以看出家庭代际数缩小的趋势。由于各个家庭由不同的代际人员组成，一般都要求分开居住，从而增加了对住宅的需求。这一切都说明，家庭户数、家庭的人口、以及家庭的构成，都从不同方面提出了对住宅的需求。3、居民的消费水平及消费结构。居民对住宅数量和质量的要求，是随着社会经济的发展以及他们个人收入的提高而增强的。一般说来，居民首先要满足吃、穿、用的需求，然后在生活提高的基础上，对住宅的消费就会逐步提出更高的要求。居民消费水平及消费结构对住宅需求的影响，是由恩格尔定律决定的。恩斯特·恩格尔是19世纪中期德国统计学家，他提出，一个家庭收入越少，在它的总支出中，用来购买食物的费用所占的比例就越大。就一个国家来说，如果一个国家越穷，每个国民平均支出中用来购买食物的费用所占的比例就越大。后来，一些经济学家进一步考虑到，收入等于消费支出与储蓄之和，所以，食物支出在总消费支出中所占比例，也可以用食物支出在收入中所占比例来代替。这样，恩格尔定律的表达就变为：收入越少，收入中用于食物的支出所占比例就越大。用公式表达就是： 食物支出对总支出的比率（R1）=食物支出变动的百分比/总支出变动的百分比经过修改的公式是：食物支出对收入的比率（R2）=食物支出变动的百分比/收入变动的百分比经济学家们认为，如果第一，假定其他一切变量为常数；第二，“食物支出”有统一的含义，在各种收入水平下，按照这种含义来衡量，恩格尔定律具有普遍适用性。如果考虑到流通，考虑到住宅市场上对住宅的有效需求，还必须考虑居民的收入水平，住宅的价格水平等项因素。